November 23, 2020

Login to your account

Username *
Password *
Remember Me

Create an account

Fields marked with an asterisk (*) are required.
Name *
Username *
Password *
Verify password *
Email *
Verify email *
Captcha *
Reload Captcha

การบำรุงรักษาอาคาร (Maintenance Buildings)

โดย : ห้างหุ้นส่วนจำกัด บีแมค คอนสตรัคชั่น (B-MAX CONSTRUCTION LIMITED PARTNERSHIP)

เมื่อสร้างอาคารอะไรก็ตาม วิศวกรมักจะคาดหวังให้อาคารและงานระบบทั้งหมดที่ได้ก่อสร้างขึ้น มีอายุการใช้งานได้นานที่สุดอย่างน้อย 50 - 60 ปี อย่างไรก็ตาม หากต้องการให้มีอายุการใช้งานที่นานถึง 100 - 200 ปี วิศวกรจะต้องทำอย่างไร ต้องให้ความรู้อะไรบ้างกับผู้ใช้อาคาร เจ้าของอาคาร หรือกิจการที่เป็นผู้ใช้งาน

การดูแลบำรุงรักษาระบบวิศวกรรมอาคาร คือแนวทางการแก้ปัญหาข้างต้น เพื่อยืดอายุการใช้ของอาคารและงานระบบที่เกี่ยวเนื่อง อันประกอบด้วย ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ระบบระบายอากาศ ระบบสุขาภิบาล ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย ระบบลิฟต์ ระบบโทรศัพท์ ฯลฯ

ระบบวิศวกรรมอาคารเพื่อให้มีสภาพดี จำเป็นต่ออาคารที่มีสภาพทรุดโทรม โดยเฉพาะอาคารที่มีอายุมากกว่า 10 ปี ที่สำคัญสิ่งที่ B-MAX พบเจอก็คือ แม้จะมีเจ้าหน้าที่ช่างเทคนิคประจำอาคารแต่ก็มีปัญหา บางระบบไม่มีการซ่อมบำรุง อาจเพราะเป็นงานเทคนิคที่ซับซ้อน หรือเป็นงานที่ช่างประจำอาคารไม่มีความชำนาญ และ/หรือมีการซ่อมบำรุงแต่ไม่สม่ำเสมอ เนื่องจากปัญหางานสะสมมาก ส่วนระบบที่จัดจ้างผู้ชำนาญการก็ยังพบปัญหาเนื่องจากการใช้อาคารทำให้การเข้าซ่อมบำรุงลำบาก เวลาการซ่อมบำรุงไม่พอหรือรอบการเข้าซ่อมบำรุงไม่เหมาะสม

ปัญหาขาดการตรวจสอบการซ่อมบำรุง แม้เพียงปัญหาเล็กน้อย แต่เมื่อเวลาผ่านไป ทำให้เกิดปัญหาสะสมมากมาย เป็นดินพอกหางหมู สุดท้ายกลายเป็นปัญหาใหญ่ ที่สร้างความเสียหายมากมายในภายหลัง อย่างที่คาดไม่ถึง

อาคารที่มีปัญหาสะสมเยอะ B-MAX มักจะเสนอแนะให้ผู้บริหาร วางเจ้าหน้าที่ช่างเทคนิคประจำอาคารทำหน้าที่เพียงการประสานงานและตรวจสอบผลงาน ส่วนงานดูแลและบำรุงรักษาระบบวิศวกรรมอาคารให้จัดจ้างช่างเทคนิคที่มีความชำนาญแต่ละระบบเป็นผู้ดำเนินการ โดยมีผู้ชำนาญการมาวางแผนการซ่อมบำรุงระบบวิศวกรรมอาคาร การจัดการรูปแบบนี้ จะได้การแก้ปัญหาที่ตรงจุด วางแผนงบได้ตรงตามความสำคัญของการแก้ไขปัญหาเร่งด่วน และมีประสิทธิภาพสูง

อย่างไรก็ตาม การดูแลภายในอาคารและพื้นที่โดยรอบจำเป็นต้องตรวจตราและหมั่นดูแลอย่างสม่ำเสมอตลอดการบริการ การที่องค์กรใช้บริษัทที่หลากหลายเข้ามาดูแลบริการด้านต่าง ๆ นั้น อาจทำให้องค์กรสิ้นเปลืองงบประมาณเป็นอย่างมาก ทั้งนี้ ในปัจจุบันมีบริษัทที่รวมช่างเทคนิคและวิศวกรฝีมือดี จบในการจ้างเพียงบริษัทเดียวอยู่มากมายหลายบริษัท ที่จะช่วยแบ่งเบาภาระให้ลูกค้าใช้งบประมาณได้ อย่างเหมาะสมและมีประสิทธิภาพมากที่สุด โดยการบริหารจัดการอาคาร แบบครบวงจร รวบรวมทุกบริการ ด้วยทีมงานมากประสบการณ์ที่มีหัวใจรักการบริการที่เต็มเปี่ยม คำนึงถึงภาพรวม เป้าหมาย ปฏิบัติตามแผนกลยุทธ์เพื่อให้สำเร็จได้ตามโครงการที่วางไว้ ด้วยราคาที่ยุติธรรม ให้ลูกค้าสามารถนำงบประมาณและทรัพยากรไปทุ่มเทให้กับธุรกิจหลักได้อย่างเต็มที่

ทั้งนี้ การบำรุงรักษาอาคารโดยหลักปฏิบัติ แบ่งออกเป็น 4 ประเภท ดังนี้

การบำรุงรักษาอาคารแบบแก้ไข
เป็นการบำรุงรักษาแบบแก้ไขทันที (Breakdown Maintenance) เปรียบเสมือนเครื่องยนต์เสียต้องรีบซ่อม การที่โครงสร้างหลักหรืองานระบบหลักเกิดความเสียหาย ต้องรีบแก้ไขด้วยหลักวิศวกรรม ต้องรีบตรวจสอบแบบแปลนอาคาร การใช้งาน การรับน้ำหนักว่าเกินกว่าที่ออกแบบใว้หรือไม่ แล้วเมื่อพบปัญหาต้องรีบแก้ไขทันที เช่น พื้นดาดฟ้าอาคารมีน้ำขังอยู่ ไม่สามารถระบายลงสู่พื้นข้างล่าง ทำให้เกิดความซื้นในโครงสร้าง อาจทำให้เหล็กเกิดสนิม และทำให้เสียหายได้ เมื่อตรวจสอบพบก็ต้องรีบแก้ไขปัญหาอย่างรวดเร็ว

การบำรุงรักษาอาคารแบบป้องกัน
เป็นการบำรุงรักษาในเชิงการเฝ้าระวัง มีจุดประสงค์เพื่อพบเจอปัญหาที่เกิดขึ้นตั้งแต่เนิ่นๆ ซึ่งข้อดีก็คือจะเป็นการป้องกันไม่ให้อาคารเสียหายมากเมื่อเกิดปัญหา ซึ่งถ้าทิ้งใว้นานๆ โดยขาดการตรวจสอบแก้ไข ปัญหาดังกล่าวอาจกลายเป็นปัญหาใหญ่มาก อาจสร้างความเสียหายมากกว่าการเสียงบประมาณกับแผนตรวจสอบเป็นระยะๆ การบำรุงรักษาเชิงป้องกันนี้ ควรมีแผนระยะยาว และทำเป็นระบบ เช่น การตรวจสอบระบบป้องกันอัคคีภัยทุกๆ 4 เดือน ตรวจสอบระบบไฟฟ้าทุก 6 เดือน เป็นต้น

การบำรุงรักษาอาคารตามสภาพ
เป็นการบำรุงรักษาอาคารอย่างเหมาะสมตามสภาพ อย่างที่ทราบกันดีอยู่แล้ว การบำรุงรักษามีต้นทุน ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาหากสูงเกินไปย่อมไม่ส่งผลดีต่องบบัญชีของกิจการเป็นแน่ การบำรุงรักษาประเภทนี้ เหมาะกับกิจการที่ต้องการใช้งบไม่มาก และมีทีมงานที่เชี่ยวชาญในการใส่ใจ สำรวจ ตรวจสอบ ในทุกจุดอย่างพิถีพิถัน ซ่อมแซมตามจุด ตามสภาพและเวลา เพื่อที่จะกำหนดความสำคัญในการบำรุงรักษาให้ได้ดีที่สุด ตามงบประมาณที่เจ้าของอาคารให้มา โดยอาศัยสัญญานเตือน เช่น รอยแตกร้าวในเสา คาน พื้น ฝ้าเพดานแอ่น การกะเทาะของปูน สีบนเสาเหล็กพอง เป็นต้น

การบำรุงรักษาอาคารเชิงรุก
เป็นการค้นหา ตรวจสอบ วิเคาะห์ ประเมินความเสี่ยง รวมถึงการแก้ไข เพื่อไม่ให้มีปัญหาเกิดขึ้นสร้างความเสียหายต่ออาคารในภายภาคหน้า รวมถึงเพื่อลดโอกาสของการชำรุดเสียในอุปกรณ์ทุกอย่าง เช่นการตรวจอาคารหนึ่ง หลังจากมีการสร้างอาคารข้างเคียงขนาบทั้งสองด้าน พบว่ามีแรงลมเข้ามาปะทะตัวอาคารมากกว่าเดิมเป็นเท่าตัว หลังการประเมินความเสี่ยงพบว่าอาจมีปัญหาต่ออาคารได้ในสักวัน ก็อาจแก้ไขโดยการเปิดผนังลานจอดรถเพื่อให้ลมผ่าน หรือปรับปรุงพื้นปะทะลม ให้มีรูปร่างที่ลดแรงปะทะ เป็นต้น

จากประสบการณ์ของ B-MAX ที่ทีมงานมีประสบการณ์ได้ทำงานให้คำแนะนำ ปรึกษา คำนวน ตรวจสอบ แก้ไข ปรับปรุง เรื่องของการบำรุงรักษาอาคาร มานานกว่า 10 ปีนั้น ทางทีมงานได้นำข้อมูลทั้งหมดมาทำการวิเคราะห์และประมวลผล พบว่าเจ้าของอาคารจำนวนมาก ยังมีปัญหาเรื่องช่างบำรุงรักษาอาคารยังขาดแคลนไม่เพียงพอทั้งคุณภาพและปริมาณ ก่อให้เกิดปัญหาความไม่มีเสถียรภาพของงาน ติดขัดไม่สะดวก เกิดความชำรุดเสียหายของโครงสร้างและอุปกรณ์อย่างที่ไม่ควรเกิดขึ้น ก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายและสร้างปัญหาข้างเคียงอยู่มากมาย

ปัญหาดังกล่าวเป็นเพราะเราขาดการวางแผนงานบำรุงรักษาที่ดีมาตั้งแต่แรกเริ่มใช้อาคาร ยังจัดทีมช่างบริการไม่ถูกจุด ยังไม่เหมาะสม ขาดบุคลากรที่เอาจริงและเอาใจใส่ในงาน ตลอดจนความรู้ความสามารถยังไม่ถึงขีดที่จะรับผิดชอบได้อย่างเต็มที่ อีกทั้งมีปัญหางบประมาณที่จำกัด ไม่สามารถจัดสรรได้อย่างมีประสิทธิภาพ ที่น่ากังวลคือการใช้งบประมาณไม่ตรงจุดเร่งด่วน เช่นใช้งบไปกับการทาสี แทนที่จะใช้งบไปแก้การแก้ปัญหาหลังคาที่แนวโน้มจะรั่ว เมื่อฝนตกหลังคารั่วลงมาใส่เครื่องจักรซ็อตไหม้เสียหาย จึงก่อให้เกิดปัญหาการประเมินปัญหาไม่ถูกต้อง หรือเรียงลำดับความสำคัญผิดพลาด ซึ่งสร้างปัญหาใหญ่หลวง อย่างที่ได้ยกตัวอย่างที่ B-MAX เคยพบเจอมาเล่าให้ฟังข้างต้น

B-MAX คือผู้อยู่เบื้องหลังงานการดูแลรักษาอาคาร ด้วยทีมงานหลักที่สั่งสมประสบการณ์ในด้านนี้มากกว่า 10 ปี เรารู้ เข้าใจและมีประสบการณ์ ในงานบำรุงรักษางานอาคารเป็นอย่างดี สนใจสอบถาม ปรึกษา ปัญหาการดูแลรักษาอาคาร
สนใจรับบริการ กรุณาติดต่อนัดหมายได้ โดยท่านสามารถแจ้งนัดหมายล่วงหน้า เพื่อทีมงานของเราจะได้ส่งวิศวกรผู้ชำนาญงานบำรุงรักษาอาคารโดยเฉพาะเข้าไปสำรวจเบื้องต้น เพื่อประเมินสภาพเครื่องจักรงานระบบ ประเภทชนิด อัตรากำลังคน เครื่องมือ อะไหล่สำหรับงานบำรุงรักษา หรือรายละเอียดต่างๆ พร้อมกับจัดทำใบเสนอราคาให้ท่านได้ ภายใน กำหนด 5 วันทำงาน ฟรี !! โดยไม่เสียค่าใช้ในการประเมินราคาแต่อย่างใด
ห้างหุ้นส่วนจำกัด บีแมค คอนสตรัคชั่น
B-MAX CONSTRUCTION LIMITED PARTNERSHIP
5/21 หมู่ที่ 10 ต.ธงชัยเหนือ อ.ปักธงชัย นครราชสีมา 30150
Email : This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
โทร : 044-300 894 มือถือ : 086-335 0311

Rate this item
(1 Vote)
Last modified on Thursday, 25 June 2020 08:03
ชัยวัฒน์ ชัยอนันต์

Author : เกาะติดข่าวแอฟริกา ลาติน

Leave a comment

Make sure you enter all the required information, indicated by an asterisk (*). HTML code is not allowed.


  

Tweet Feed

Post Gallery

“ยูนิไวส์ ออฟชอร์” พัฒนาเรือขนส่ง มุ่งสู่ความเป็นเลิศด้านการบริการ

STC ปั้นโปรดักส์ใหม่ L-Wall ชู Backlog กว่า 285 ล้านบาท ลุย EEC

ILINK ไตรมาส 2 กำไรโตสวนกระแส ลุยแผนยุทธศาสตร์ 5 ปี ปั้นธุรกิจวิศวกรรมโครงการพิเศษ

น้ำตาลและอ้อยตะวันออก รับรางวัลโรงงานน้ำตาลดีเด่น 2563 ต่อเนื่อง 4 ปีซ้อน

กรมเจ้าท่า ชูท่าเรือขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เร่งแก้วัชพืชกีดขวางทางน้ำ เตรียมแผนขุดลอกปี 64

กลุ่มนวพลาสติก ปรับไลน์ผลิต ปั้นภาพรักษ์โลก แบรนด์ “WINDSOR” เปิดตัวประตูหน้าต่างสีใหม่

CCP ชู Backlog 2 พันล้าน ลุยเมกะโปรเจคภาครัฐ

ปส. รับโล่“อาคารราชการต้นแบบด้านการจัดการน้ำเสีย” ชูแผนยุทธศาสตร์ปี 64 พัฒนาเศรษฐกิจสู่ความยั่งยืน

Trend Micro เปิดตัวโซลูชั่น XDR ยกระดับป้องกันภัยไซเบอร์ยุค New Normal

X

ลิขสิทธิ์ของ IM

ห้ามผู้ใดทำซ้ำ คัดลอก ลอกเลียน ดัดแปลง ปลอมแปลง จัดเผยแพร่ เรียกดึงข้อมูล บันทึก ส่งผ่าน หรือกระทำการใดๆ ที่ละเมิดสิทธิและทรัพย์สินทางปัญญาของ IM